Если перед вами остро встал вопрос, как получить ипотеку на квартиру, то вы должны ознакомиться со следующими важными нюансами, которые помогут вам достигнуть цели. Необходимо знать порядок действий по получению ипотеки, также у вас, как у потенциального заемщика, должны быть определенные качества, которые анализируются банками для принятия решения о выдаче ипотеки.
Кроме этого, отвечая на вопрос, как получить ипотечный кредит на покупку квартиры, обязательно наличие у вас залогового имущества определенных качеств, ценимых банками. Эти пункты заемщику нужно рассматривать в совокупности.
Личность потенциального заемщика сотрудники банков скрупулезно оценивают, и по этой причине требуют емкий пакет документов, подтверждающий стабильную финансовую устойчивость. Безусловно, можно взять кредит «по двум документам», но вам придется платить баснословные проценты, которые могут еще на начальном этапе отбить у вас желание пользоваться подобным банковским продуктом. Сейчас мы ведем разговор о том, как получить ипотеку на квартиру, причем на выгодных для заемщика условиях. Чтобы это произошло, требуется, чтобы потребитель обладал рядом обязательных качеств. Давайте рассмотрим их подробно.
Финансовые организации устанавливают предельные максимальные и минимальные границы возраста, когда возможно получить ипотечный кредит. Также обозначена предельно максимальная граница возраста, в пределах которой заем должен быть погашен в полном объеме. В большинстве случаев минимальная возрастная граница находится в пределах от 18-21 года, а максимальный предел находится в пенсионном возрасте (в некоторых случаях, он может быть позже).
Когда банк оценивает кредитную историю будущего заемщика, он анализирует не только наличие долговых обязательств по действующим займам, но и то, насколько своевременно потребитель вносит обязательные ежемесячные платежи. Если же у заемщика совсем не имеется кредитной истории, то банки отнесутся к нему с некоторой осторожностью. Безусловно, если есть просроченная задолженность, которая не была оплачена, это сведет на нет возможность получения ипотечного кредита.
Для оправдания просрочек заемщику понадобится представить доказательства того факта, что его вины в этом не имеется. Это могут быть справки из больницы, подтверждающие, что заемщик проходил лечение или документ об увольнении по сокращению штатов.
Отвечая на вопрос, как получить ипотечный кредит на покупку квартиры, необходимо заострить внимание на факторе платежеспособности. Для банков есть самый главный критерий оценки платежеспособности потенциального заемщика – имеющийся у него стабильный доход, которого хватит для осуществления ежемесячных обязательных платежей. Сотрудники банка благоприятно отнесутся к таким критериям:
- Заемщик трудится на одном рабочем месте не менее 1-3 лет. Безусловно, если вы меняете место работы каждые три месяца, и соответствующие записи есть в трудовой книжке, это не вызовет доверия у банка;
- Заемщик работает официально на основании трудового договора. Индивидуальным предпринимателям нужно учитывать, что банки воспринимают их деятельность как рискованную;
- Высшее образование;
- Заемщик состоит в официальном браке, в котором вторая половина так же официально трудится.
Если говорить о том, хватит ли заработной платы для выполнения договорных обязательств, то по минимуму размер дохода должен быть на 50% больше ежемесячных платежей. Существуют кредитные программы, где банки готовы оценивать совокупный доход работающих членов семьи – например, молодых супругов и их родителей.
Когда речь идет о залоговом имуществе, банки отдадут предпочтение домам на земельных участках и квартирам, по сравнению с землей, на которой не имеется жилых построек. Учитывайте, что квартира не должна находиться в памятниках архитектуры или истории, аварийных или старых домах. Говоря о ликвидности, можно сказать, что это своего рода оценка того, как быстро и насколько дорого можно реализовать объект недвижимости. Когда проводится оценка, используют методики, которые определяют полезные свойства недвижимости и, безусловно, наличие спроса на объект с точки зрения массового спроса и с точки зрения индивидуального спроса.
Рыночная стоимость, как правило, вычисляется сравнительным методом. Необходимо сопоставить цены на схожие объекты на момент подписания кредитного договора. Оценщик в залоговой стоимости учитывает риски и износ объекта недвижимости в период всего срока действия ипотечного договора.
Как действовать, чтобы получить ипотечный кредит на квартиру
На первом этапе нужно четко взвесить свои финансовые возможности и выяснить требования к будущей недвижимости. Собрав данную информацию, вы сможете грамотно выбрать финансовое учреждение, которое вы будете удовлетворять как заемщик, а квартира вашей мечты подойдет в качестве залога.
Когда вы определитесь с банком, выясните, на каких условиях он предоставляет ипотеку. Нужно понимать, что информация на красочных и заманчивых рекламных проспектах часто бывает неполной, и сами консультанты не информируют будущего заемщика о дополнительных расходах на страховку, открытие счета, комиссию за переводы, открытие банковской карты и т.д. Если вас не испугали эти расходы, приступайте к подаче заявки на ипотеку.
Отвечая на вопрос, как получить ипотечный кредит на покупку квартиры, необходимо понимать, что от заемщика будет требоваться определенный пакет документации. Заявку вы можете заполнить непосредственно в банковском офисе. До этого нужно собрать необходимый пакет документов, который нужно приложить к заявке (их можно предоставить в копиях). Как правило, банк требует такие бумаги:
- Документы, способные охарактеризовать личность заемщика (среди них паспорт, трудовая книжка, свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей);
- Документы, способные подтвердить право собственности;
- Документы, которые описывают техническое состояние объекта залога;
- Документы, которые фиксируют размер дохода заемщика (справка 2-НДФЛ или справка, заполненная по форме банка).
Учитывайте, что за рассмотрение кредитной заявки многие банки взимают плату. Рассматриваться она может как несколько дней, так и недель, после чего вам будет выдан результат рассмотрения в форме решения кредитного комитета. В данном документе, помимо решения о выдачи или отказе в выдаче ипотеки, будут прописаны существенные условия будущего договора и срок, на протяжении которого решение комитета действительно. Если банк отказывает потенциальному заемщику в выдаче кредита, он имеет право не сообщать причины, на основании которых было вынесено отрицательное решение. При желании банк может обозначить эти причины.
Если банк вынес положительное решение, то нужно как можно скорее им воспользоваться, так как в большинстве случаев срок его действия находится в пределах от 3 месяцев до полугода.
Подбор недвижимости и ее оформление при ипотечном кредитовании
Следует четко понимать, что если вы выбрали в качестве источника финансирования ипотечное кредитование, то выбор у вас будет невелик, так как ограниченное количество продавцов соглашаются на ипотеку. Крупные компании-застройщики при выборе партнеров для сотрудничества отдают предпочтение избранным финансовым учреждениям.
Банки также не горят желанием выдавать ипотеку на приобретение квартиры у застройщика, который еще не завоевал надежную репутацию. После того как с продавцом были достигнуты все договоренности, будет оформлен кредитный договор. Согласно нему, заемщик обязан в течение нескольких недель после заключение договора передать купленное жилье банку в качестве залога.
Передача недвижимости в залог при получении ипотеки на квартиру
Договор залога будет оформлен по шаблону, установленному банком, и он требует государственной регистрации. И лишь после окончания процедуры он вступит в законную силу. Когда договор ипотеки пройдет регистрацию, в базе данных Росреестра ставится отметка об обременении недвижимого имущества (дома или квартиры) залогом. И если вы захотите осуществить какую-либо сделку с залоговым имуществом (дарение, купля-продажа), то необходимо получить согласие банка, являющегося держателем залога.
Страховщики проводят оценку недвижимого объекта со своей позиции – степени вероятности, что страховые риску наступят. Относительно квартиры будут выяснены все подробности, после чего страховая компания может совсем отказаться от процедуры страхования или увеличит размер взносов по страховке. К примеру, если будет установлено, что жилье было «залито» соседями сверху, то взносы по страховке могут возрасти. Если вы покупаете жилье в доме, где перекрытия сделаны из дерева, то тариф может быть установлен повышенный. Это же правило работает в случае новостроек, ветхих и старых домов.
По договору страхования залоговой недвижимости выгодоприобретателем во всех случаях является банк.
Помимо страхования недвижимого имущества, финансовое учреждение может предложить оформить страховку жизни и здоровья заемщика и права собственности на объект залога, причем в настойчивой форме. Заемщик может отказаться от страховки, но в таком случае кредитная организация изменит условия обслуживания кредита.
